New York City applica ora un'imposta sugli immobili di valore elevato che non sono residenza principale di nessuno. I primi avvisi sono stati inviati a luglio. Chi ne ha ricevuto uno ha tempo fino al 6 ottobre 2026 per rispondere.
Nel maggio 2026 lo Stato di New York ha introdotto l'Article 30-C nella Tax Law. La norma consente alla City di applicare un'imposta aggiuntiva sugli immobili di valore elevato che non sono residenza principale di nessuno. L'imposta si applica dall'esercizio fiscale iniziato il 1° luglio 2026. Scade il 30 giugno 2031, salvo rinnovo. Il Department of Finance (DOF) ha adottato le norme attuative il 10 luglio 2026 (19 RCNY Chapter 62).
L'imposta riguarda le case da una a tre unità familiari, le unità in condominio e le unità in cooperativa. Conta il valore di mercato indicato dal DOF nel Notice of Property Value, non il prezzo di acquisto. L'aliquota si applica all'intero valore, non solo alla parte eccedente la soglia.
| Immobile | Valore di mercato DOF | Aliquota |
|---|---|---|
| Esercizi fiscali 2026–27 e 2027–28 | ||
| Case (da una a tre unità familiari) | $5m – $15m | 0.8% |
| > $15m – $25m | 1.05% | |
| > $25m | 1.3% | |
| Unità in condominio e in cooperativa | $1m – $3m | 4.0% |
| > $3m – $5m | 5.25% | |
| > $5m | 6.5% | |
| Dall'esercizio fiscale 2028–29 | ||
| Tutti gli immobili interessati | $5m – $15m | 0.8% |
| > $15m – $25m | 1.05% | |
| > $25m | 1.3% | |
Per condomini e cooperative la soglia è più bassa e le aliquote più alte. Il DOF infatti li valuta ancora su base locativa, che di solito porta a un valore molto inferiore al prezzo di vendita. Dal 1° luglio 2028 tutti gli immobili interessati passeranno a un valore basato sulle vendite, con un'unica soglia di 5 milioni di dollari. Sono esclusi gli immobili privi del certificate of occupancy richiesto e le unità dello sponsor non ancora vendute. Per le cooperative, l'imposta è addebitata alla società cooperativa, che la ribalta sul socio.
La verifica si fa al 5 gennaio precedente ciascun esercizio fiscale. L'immobile deve essere la residenza principale di un proprietario persona fisica o di un suo familiare stretto: coniuge, figlio, fratello o sorella, genitore, nonno o nipote (figlio di un figlio). L'immobile è esente anche se vi abita come residenza principale un conduttore persona fisica, con un contratto di locazione effettivo, a condizioni di mercato e di durata non inferiore a un anno.
È il punto che richiede più attenzione per i proprietari non residenti. La norma guarda attraverso un solo livello societario. Si considerano proprietari le persone fisiche che insieme detengono la maggioranza. Per un trust conta solo un beneficiario unico. Le regole del DOF non consentono di dimostrare la residenza principale attraverso strutture a più livelli, come una società di New York controllata da una società estera. Se nessuna persona fisica ha i requisiti, resta solo la via della locazione.
Non è ancora chiaro se il DOF accetterà l'occupazione da parte di un familiare del socio di maggioranza. Un contratto di locazione formale può essere la via più sicura.
Il DOF ha formulato le prime valutazioni sulla base dei dati fiscali e delle esenzioni esistenti. Chi non è d'accordo deve rispondere tramite il portale online del DOF, con la documentazione di supporto, entro il 6 ottobre 2026. Altrimenti l'imposta comparirà nella cartella con scadenza 1° gennaio 2027. Chi non rispetta la scadenza, o non condivide la decisione finale del DOF, può rivolgersi alla New York City Tax Commission. Un diniego definitivo può essere impugnato in giudizio ai sensi dell'Article 78. Il DOF può verificare qualsiasi documento presentato per sei anni.
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Questa nota ha carattere informativo generale. Non costituisce consulenza legale. Ogni caso dipende dalla struttura della proprietà e da chi abita effettivamente l'immobile.
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