El recargo de Nueva York sobre las residencias no principales: qué deben esperar los propietarios no residentes

Qué se aprobó

En mayo de 2026 el Estado de Nueva York añadió el Article 30-C a la Tax Law. Permite a la ciudad añadir un recargo al impuesto sobre la propiedad de las viviendas de alto valor que no son residencia principal de nadie. El recargo se aplica desde el ejercicio fiscal iniciado el 1 de julio de 2026. Vence el 30 de junio de 2031, salvo renovación. El Department of Finance (DOF) adoptó sus normas de aplicación el 10 de julio de 2026 (19 RCNY Chapter 62).

Qué inmuebles, y con qué tipos

El recargo alcanza a las casas de una a tres viviendas, a las unidades en condominio y a las unidades en cooperativa. Lo que cuenta es el valor de mercado que figura en el Notice of Property Value del DOF, no el precio de compra. El tipo se aplica sobre el valor total, no solo sobre la parte que supera el umbral.

Para condominios y cooperativas el umbral es más bajo y los tipos más altos. El DOF todavía los valora según su renta, lo que suele dar una cifra muy inferior al precio de venta. A partir del 1 de julio de 2028 todos los inmuebles afectados pasarán a un valor basado en ventas, con un umbral único de 5 millones de dólares. Quedan excluidos los inmuebles sin el certificate of occupancy exigido y las unidades del promotor aún no vendidas. En las cooperativas, el recargo se factura a la sociedad cooperativa, que lo repercute al socio.

Qué se considera residencia principal

La prueba se aplica al 5 de enero anterior a cada ejercicio fiscal. La vivienda debe ser la residencia principal de un propietario persona física o de un familiar directo: cónyuge, hijo, hermano, padre o madre, abuelo o nieto. También queda exenta si un inquilino persona física vive en ella como residencia principal, con un contrato real, en condiciones de mercado y de al menos un año.

Inmuebles a través de sociedades o trusts

Es el punto que exige más cuidado a los propietarios no residentes. La ley mira a través de una sola entidad. Se consideran propietarias las personas físicas que en conjunto tienen la mayoría. En un trust solo cuenta un beneficiario único. Las normas del DOF no permiten acreditar la residencia principal a través de estructuras de varios niveles, como una sociedad de Nueva York participada por una sociedad extranjera. Si ninguna persona física cumple los requisitos, solo queda la vía del arrendamiento.

Aún no está claro si el DOF aceptará la ocupación por un familiar del socio mayoritario. Un contrato de arrendamiento formal puede ser la vía más segura.

Avisos, plazo y recursos

El DOF hizo sus primeras determinaciones a partir de datos fiscales y exenciones existentes. Quien no esté de acuerdo debe responder a través del portal en línea del DOF, con la documentación de respaldo, antes del 6 de octubre de 2026. De lo contrario, el recargo aparecerá en la factura del impuesto que vence el 1 de enero de 2027. Quien no cumpla el plazo, o no esté de acuerdo con la decisión final del DOF, puede acudir a la New York City Tax Commission. Una denegación definitiva puede impugnarse judicialmente conforme al Article 78. El DOF puede auditar cualquier documento presentado durante seis años.

Qué deben hacer ahora los propietarios

• Revisar el valor de mercado en el Notice of Property Value. Es la cifra que decide si la vivienda supera el umbral.
• Si llegó un aviso, responder a través del portal antes del 6 de octubre de 2026. Hacerlo aunque la residencia principal parezca evidente.
• Si la vivienda está a nombre de una sociedad o de un trust, revisar la estructura frente a las reglas de mayoría y de beneficiario único.
• Si vive allí un familiar o un amigo sin contrato, considerar un arrendamiento por escrito de al menos un año a una renta realista. Debe estar vigente antes del 5 de enero de 2027.
• Conservar todos los documentos durante al menos seis años.