La surtaxe new-yorkaise sur les résidences non principales : ce que les propriétaires non-résidents doivent savoir

Ce qui a été adopté

En mai 2026, l'État de New York a ajouté un Article 30-C à la Tax Law. Il permet à la Ville d'ajouter une surtaxe à l'impôt foncier sur les logements de grande valeur qui ne sont la résidence principale de personne. La surtaxe s'applique à partir de l'exercice fiscal ouvert le 1er juillet 2026. Elle expire le 30 juin 2031, sauf renouvellement. Le Department of Finance (DOF) a adopté ses règles d'application le 10 juillet 2026 (19 RCNY Chapter 62).

Quels biens, et à quels taux

La surtaxe vise les maisons d'une à trois familles, les lots de copropriété (condominiums) et les lots en coopérative. Ce qui compte est la valeur de marché figurant sur le Notice of Property Value du DOF, et non le prix d'achat. Le taux s'applique à la valeur entière, et pas seulement à la part qui dépasse le seuil.

Pour les condominiums et les coopératives, le seuil est plus bas et les taux plus élevés. Le DOF les évalue en effet encore sur une base locative, ce qui donne en général un chiffre bien inférieur au prix de vente. À partir du 1er juillet 2028, tous les biens visés passeront à une valeur fondée sur les ventes, avec un seuil unique de 5 millions de dollars. Sont exclus les biens sans le certificate of occupancy requis et les lots du promoteur non encore vendus. Pour les coopératives, la surtaxe est facturée à la société coopérative, qui la répercute sur l'associé.

Ce qui constitue une résidence principale

Le critère s'apprécie au 5 janvier précédant chaque exercice fiscal. Le logement doit être la résidence principale d'un propriétaire personne physique ou d'un membre de sa famille proche : conjoint, enfant, frère ou sœur, parent, grand-parent ou petit-enfant. Le logement est aussi exonéré s'il est la résidence principale d'un locataire personne physique, en vertu d'un bail réel, conclu aux conditions du marché et d'une durée d'au moins un an.

Biens détenus par une société ou un trust

C'est le point qui demande le plus d'attention aux propriétaires non-résidents. La loi ne regarde qu'à travers une seule entité. Les personnes physiques qui détiennent ensemble la majorité sont traitées comme propriétaires. Pour un trust, seul un bénéficiaire unique compte. Les règles du DOF ne permettent pas d'établir la résidence principale à travers une structure à plusieurs niveaux, par exemple une société new-yorkaise détenue par une société étrangère. Si aucune personne physique ne remplit les conditions, seule la voie du bail reste ouverte.

Il n'est pas encore établi que le DOF acceptera l'occupation par un membre de la famille de l'associé majoritaire. Un bail formel peut être la voie la plus sûre.

Avis, délai et recours

Le DOF a fondé ses premières décisions sur les données fiscales et les exonérations existantes. Les propriétaires en désaccord doivent répondre via le portail en ligne du DOF, pièces à l'appui, avant le 6 octobre 2026. À défaut, la surtaxe figurera sur l'avis d'impôt foncier exigible le 1er janvier 2027. Le propriétaire qui manque le délai, ou qui conteste la décision finale du DOF, peut saisir la New York City Tax Commission. Un refus définitif peut être contesté en justice au titre de l'Article 78. Le DOF peut contrôler tout document déposé pendant six ans.

Ce que les propriétaires doivent faire maintenant

• Vérifier la valeur de marché sur le Notice of Property Value. C'est elle qui détermine si le bien dépasse le seuil.
• Si un avis est arrivé, répondre via le portail avant le 6 octobre 2026. Le faire même si la résidence principale paraît évidente.
• Si le bien est détenu par une société ou un trust, vérifier la structure au regard des règles de majorité et de bénéficiaire unique.
• Si un proche ou un ami y vit sans bail, envisager un bail écrit d'au moins un an à un loyer réaliste. Il doit être en place avant le 5 janvier 2027.
• Conserver tous les documents pendant au moins six ans.